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程骁远:长期资本现在对商业地产的热情在增加中

原作者: 廖尧 曾剑萍 |原发: 观点地产网

放大 缩小

经济放缓、政策调控、融资收紧等多方面的因素,令国内房地产行业的未来蒙上了一层迷雾。


在中信资本高级董事总经理房地产部执行合伙人程骁远看来,房企们依然还有几年不错的光景,只是这种情况还能维持多久将会成为一个问题。


这种判断一方面来自于房企们在上半年完成的销售成绩:“万科有3000多亿,旭辉有800多亿,还有好几家对比去年都有20%、30%的增长。”程骁远称。


据观点指数2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,在42家公布销售目标的房企中,今年上半年,有18家完成率超过50%,占比42.86%。剩余的大部分也非常接近,有20家完成率在40%-50%之间。


按照房企往年的推货频率,即重点推货时间为下半年来看,完成今年销售业绩目标基本不成问题。


值得注意的是,榜单数据显示,不管是TOP10、TOP20、TOP50或者TOP100,进入的门槛都在提高,同比分别增长23.44%、14.77%、37.16%以及96.58%。


上述数据可从侧面反映出房地产市场的规模其实还在增长。不过,程骁远坦承:“虽然目前来看,还看不到拐点,但这个拐点肯定会出现。”


在他看来,房企们的焦虑也来源于此:“这个拐点在哪里,似乎没有人知道。你觉得狼来了吗?狼又没来。”


为什么现在很多房企要做不赚钱的业务,包括养老或者长租公寓?在他看来,房企们都在尝试,哪一天主业的拐点出现了,该怎么办?


就如万科董事会主席郁亮所感慨的,除住宅业务之外,再难找如此赚钱的业务那般。程骁远也表示,房企目前那么大的市值,拐点如果出现,也不能说就放弃不维持下去了,但是如何找到替代的业务去维持?就是房企们现在所焦虑的。


但风险之中总会孕育着一些机会,可能是“弯道超车”,也可能直接走上“新赛道”。对于投资基金而言,目前就有着不少的机会。


“虽然目前中国的经济发展速度在全球还是比较快的,但是每年的增长其实放缓了。同时,近年开始,国家对于去杠杠有很多要求,这对开发商和一些重资产持有者,或多或少带来一些压力。”


程骁远表示,现在房地产压力大了,资产持有者也开始愿意找买家接手。另一方面,房地产基金的规模越来越大,它们也在找一些优质的资产投资。


“商业地产本身就是一个比较理想的投资标的。”程骁远称,这也是为什么近期看到有很多基金收购商业项目,比如黑石。


在程骁远看来,现在商业地产在价格,交易条件等方面会有一些松动,对于资产持有者来讲,以前可能不舍得卖,现在舍得卖了。


“也不一定是开发商缺钱,可能是在做资产整理。”另一方面,基金也正好需要商业地产这种底层资产。


但程骁远指出,现在基金的热情,不只是因为项目更容易获取了,有一个很重要的原因是目前对于资产证券化的支持,让市场看到退出的可能。


“其实还涉及到资本市场够不够开放,前两年ABS类资产证券支持计划发了很多,国家也比较支持,这样输入了很多流动性进入市场。流动性进入市场后,市场就会更加活跃。”


程骁远称:“以前市场没有那么成熟,或者说退出渠道没有很明显。


但是随着市场慢慢成熟,国内退出渠道的可能性也越来越多,这种时候基金做一些国内的资产配置也是很正常的。”


并且,程骁远认为,将资产证券化做到完全放开也不会太远,一方面监管机构希望能够推出这种产品到市场上。而这个产品能解决几个问题,比如存款比例过高、大部分钱流入房地产市场都是买住宅作为投资、投资渠道不够宽以及银行去杠杆等。


“一个人没有办法去买整个办公楼的,但是资产证券化可以将办公楼变成标准化产品,可以等分成很多小份的份额。”程骁远称:“标准产品就变成更像是一个定息的投资模式,更多投资机构、投资人都可以投入。”


程骁远认为,就算非常好的资产,依然存在需要资产证券化的可能。


“以前大家对商业比较保守,因为前几年受电商的冲击,影响还是比较大。现在来看,商业还是有存在的价值,很多商业表现也越来越好。”



以下为观点地产新媒体对中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生的专访实录:


观点地产新媒体:您是如何看待目前外资集中进入中国市场的?


程骁远:几个方面,第一是中国的经济发展在全球来看,虽然现在每年的增长是放缓了,但是增长速度比很多国家要快。


而且,去年开始,中国对去杠杆有很多要求,对开发商、重资产持有者来说,或多或少带来一些压力。这些压力肯定会让它们在做资产配置的时候,现在可能价格方面会更容易谈。


房地产基金募资的规模也越来越大了,尤其是海外基金的规模,所以它们还是想找一些优质资产投资。


商业地产本身就是一个比较理想的投资标的,之前可能市场也没有很成熟,退出的渠道不是很明显。现在随着市场慢慢成熟起来,它们可以看到未来存在退出的可能,这种情况下做一个资产配置也很正常。


另外,从住宅方面,因为国内很多人房地产投资可能都是住宅,但是从基金投资来说,参与住宅的投资可能性不是很大。


观点地产新媒体:资本会去做新兴业务吗?包括长租公寓、办公或者说物流地产。


程骁远:那些我们都有在做,当然也要看我们的资金跟合作伙伴选择的投向,包括他们的投资理念跟我们是不是接近。


从基金的角度肯定都会看,物流、长租公寓、商业、住宅我们都有看,都有在做。


观点地产新媒体:好像房企都说新业务回报不太理想?


程骁远:确实是,很多房企在说到目前还没有一个能够替代住宅的,因为住宅的毛利率能够看到,都是在20%以上,规模也相当的大。


基本上做任何的行业都很难去替代掉原来的住宅业务,同时房企可能很多也会比较焦虑未来这几年的发展怎么样?因为不是永远都这么高速发展,大家都觉得未来市场会慢下来。


到底中国有一个什么样的新产业能够替代或者弥补这个行业?房地产速度慢下来以后怎么去填补?大家都在看这个,当然肯定也是看好几大板块,包括长租、物流。


但是我想,因为这些都不是快周转属性,所以要替代住宅开发几乎是不可能的。像物流的话,开发规模、开发利润跟住宅肯定是没办法比的。


因为涉及到经营,未来产生租金收入,然后能够反映出来好的估值,是需要一段时间的。


我觉得大部分的新业务都还是培育期,培育期的时候肯定不能产生特别大的利润。这是一个长期的投资,不是一个短期快周转的投资,所以很多房企都会觉得现在要找一个新的业务去填补,或者是说替换住宅开发,几乎是不可能的任务。


观点地产新媒体:基金进入里面,是在看长远的发展?


程骁远:基金有很多种,有一些是比较长期的,对长期的行业有兴趣,有些可能对短期资产比较有兴趣。


从另一个角度来说,基金的规模跟房企没法相比,但可能会比较灵活。


我有资金,可以投小的资产,投完之后三年五年以后退出,回报也不错。但这种回报对房企来说可能就是非常小的,基本上可以忽略不计的。


比如说买一个有十个物流项目的资产包,就算是每一个有5万平方米,也就50万平方米,然后现在大概5000块一平方米,也就是20多个亿。以后赚到10亿,对基金来说回报已经不错了。但问题是对房企来说,大一点的房企都是好几百亿的利润。


国内这一两年很多资产交易发生,发生量比以前大了很多,但是对房地产销售来说,也是很小的数字。


观点地产新媒体:您2017年说商业地产的春天来了,从现在发展来看,一线城市商业地产其实是比较饱和,未来投资方向会不会转到二线城市?


程骁远:我说商业地产春天来了,主要是因为几个方面。


商业地产属性是需要长期资本,长期资本现在对商业地产的热情在增加中。这个热情包括几方面:不单只是说基金来投资,还涉及到资本市场够不够开放。


前两年ABS发了很多,国家也比较支持,这就输入了很多流动性进入市场,所有的流动性进入市场后,市场会更加活跃。


城市选择方面,一线城市有好也有不好,二线城市不见得比一线城市差。商业地产的定位、竞争、未来的退出途径,决定了很多商业地产的投资方向,不能概括的说一线城市竞争激烈,然后往二线城市,二线城市也可以很激烈。


观点地产新媒体:您刚才也提到ABS,您觉得资产证券化将来在多少年之后会放开?


程骁远:我觉得这个放开应该不会太远,包括监管机构其实也希望能够推出这样的一个产品。


资产证券化能解决几个问题:第一,目前中国存款比例相当高,大部分的钱进入房地产市场也都是买住宅,说明了投资渠道并不是很宽。


一个人没有办法去买办公楼的,买一套可以,但是买不了一栋楼,资产证券化能够开拓投资途径给一般的老百姓。


REITs还有一个更大作用,因为它有很严格的上市要求或者评级,就是把一个非标的产品变成标准产品。


标准产品就变成了一个定息的投资模式,让更多机构投资人也可以投。投的话也不占用房地产贷款的指标,因为REITs本身是一个像债信的投入。


市场发展越来越好,评级也越来越受重视的时候,还可以作为一种流动性的工具,可以作为抵押。


这样市场又活了,能够解决很多机构投资者需要有一个标准产品的要求。


同时,对去杠杆来说,从银行的资产负债表来说,也是去杠杆的一个动作,也是有它的实际意义的。


观点地产新媒体:如果REITs能在中国落地的话,效果会达到美国那样子吗?


程骁远:短期内达到美国的程度还是比较困难的,日本也好,新加坡也好,都已经做了比较长时间的REITs市场,整体规模跟美国还是相差比较多。


美国在金融方面的发达程度,使得投资人对这些产品的认可程度比亚洲其他地方要高很多。


观点地产新媒体:从您的观察,现在投资人比较喜欢哪些物业?


程骁远:物流是比较热门的,因为它的故事或者说基础面还是比较强、比较看好。


另外,一些一线城市或者是强二线城市的办公物业,大家也是比较能够接受的,因为需求量还有物业价值,可以提供稳定的现金流。


商业方面,我们发现越来越多投资商业时,就不像以前那么的保守了。


以前的保守确实是因为商业在前几年受电商的冲击,影响还是比较大的。


现在发现,原来电商冲击之后,商业其实还是有它的存在价值,而且很多的商业表现得越来越好,投资商业的需求就越来越大了,对它的风险也就会更宽容地去看待。


观点地产新媒体:现在的房地产开发,从销售数据看,增速是一直在下降的,很多人都说可能快到天花板了,您是怎么看?


程骁远:我觉得国内市场还是有几年不错的光景,因为万科半年销售已经3000多亿了,旭辉800多亿,都比去年有20-30%的增长。


未来几年,我觉得增长应该不是问题,但是增长能维持多久才是关键。


现在市场的集中程度越来越强了,这也是为什么大家都要做大做强的原因。目前来看,还看不到一个拐点,当然拐点肯定会出现。


观点地产新媒体:房企为什么那么焦虑?


程骁远:首先房地产的拐点在哪里?没有人知道。你觉得狼来了吗?狼没有来,市场每年都在涨。但是焦虑肯定存在的,为什么?不做大就被别人吞并了,做大必然就要负债,负债就得还。


如果负债很大以后,拐点出现,对房企来说影响就是巨大的。所以,确实带来了很多的不确定性,不像以前基本上只要往前走就没问题。


很多房企其实也在尝试不赚钱的业务,包括养老、长租公寓等,大家都在尝试。都是觉得,哪一天这个主业不好了,怎么办?


这么大的公司,已经到了那么大的一个市值,肯定得维持下去,维持不下去的时候怎么办?我觉得焦虑是来自于这里。


(编辑:王星


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