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中国金茂成绩单“喜忧参半”

原作者: 张一胜 |原发: 蓝鲸财经

放大 缩小

总裁李从瑞交出了一份喜忧参半的成绩单。


3月25日下午,中国金茂披露了2019年的业绩情况。期内,金茂总签约销售额1608亿元,成功挤入TOP20阵营;收入433.56亿元,同比增长12%;公司所有者应占溢利64.52亿元,同比增长24%。


然而,营收的增加并不意味着盈利能力的增强。在过去的一年里,金茂的毛利和毛利率均遭遇了不小的滑坡。而让市场诧异的是,作为央企,金茂的短期偿债压力也不小。


在业内人士看来,受早年限价政策拖累,金茂业绩高增长背后的“隐忧”正显现出来。按照计划,金茂要在2020年突破2000亿元的销售额。在此背景下,李从瑞又如何为金茂“排雷”呢?


毛利大幅下滑,金茂盈利承压


前几年“进击”的金茂,如今开始承受激进的代价了。


据业绩报显示,2019年中国金茂实现毛利127.65亿元,同比下滑12%;集团整体毛利率29%,相较于去年同期下滑了9个百分点。如果抛去出售股权获取的10.18亿收益,金茂归母净利润增速将不足5%。


中国金茂对此解释称,主要系城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。于2019年,该板块的毛利率为27%,而在2018年这一数值为36%。城市运营及物业开发板块是金茂的核心业务板块,年内营业收入377.21亿元,占总营收比达87%。


在业内人士看来,金茂整体毛利率走低并不意外。


一方面,一级土地开发收入占比大幅度降低,拉低了整体的毛利率。据悉,金茂在土地开发方面实现42.9亿元收入,同比减少了47.3%。业绩会上,金茂高管层曾透露,一级开发的毛利率可以达到40%至50%的水平。


另一方面,金茂早年高价拿的部分地块项目,如今已进入结算期。如南京的东城金茂悦、苏州科技城•金茂府。而随着郑州北龙湖金茂府、深圳龙华金茂府等项目的交付和结算,金茂接下来毛利率可能会并不好看。据高管层在业绩会上透露,截止到2月底,金茂已售未结的货量有2400多亿,毛利润率大概是在25%、26%左右。


为缓解早年高价拿地对盈利带来的冲击,金茂不得不多渠道降低拿地成本。除了持续拓展城市运营项目外,金茂在公开土地市场上也收敛不少。如2019年下半年,金茂共斩获21宗地块,溢价率超过10%的仅有6宗。数据显示,2017年至2019年,中国金茂拿地价格分别为:10832元/平、8124元/平、7525元/平,拿地成本已明显下降。


业绩发布后,花旗发表报告称,由于金茂城市运营项目比重不断提升,且毛利率达35%,较一般房地产项目的25%-30%高,相信有助改善集团整体盈利能力。


来源:兴业证券


不过,城市运营项目规模大、投资多、周期长,整合协调资源多。虽然能保证利润,但对资金上要求也很高。解决了盈利问题,金茂是否又会陷入新的困境?


现金流吃紧,李从瑞找马明哲拜码头


除了毛利率陷入波动外,外界更为关注的是,这家黑马央企的资金情况。


据李从瑞在业绩会上透露,金茂从2019年开始,只考核回款,不再考核签约。在此压力下,金茂年度回款1500亿元,回款率超过95%。但即便如此,金茂的现金情况依旧难言乐观。


于2019年12月31日,中国金茂持有现金和现金等价物人民币171.95亿元,同比减少41.3亿元;一年内需偿还债务266.63亿元,同比增加46.87亿元,短期偿债压力较大。


上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,金茂产品偏高端,周期较长,这在资金上会造成压力。同时他也指出,由于部分项目拿地成本较高,金茂为了维持必要的利润空间,部分项目不得不延期入市,这在一定程度上影响现金流入。


事实上,伴随着规模的扩张,早在2019年,金茂在现金方面的压力便引发媒体关注。2019年中旬,金茂持续出售了北京、上海、长沙等多地项目股权,来回笼资金。同时,李从瑞还不得不找马明哲“拜码头”,引入平安成为金茂的第二大股东。


金茂的“未雨绸缪”确实起到了效果。今年3月18日,中国金茂与平安系签订金融服务框架协议。据此,中国金茂将于其认为有需要时,使用平安成员企业以非独家方式提供的金融服务。于2020年、2021年、2022年三个年度,金融服务框架协议下的存款服务、贷款服务及融资性保理服务的每年年度上限分别为80亿元、100亿元和30亿元。


2020年前2月,受新冠肺炎疫情的影响,金茂实现130.9亿的销售额,同比下滑28.4%。不过,这并未过多影响到管理层对市场的判断。背靠着“金主”平安,金茂正加紧向房企第一梯队冲刺。据悉,金茂计划在2020年至2022年,销售额分别达到:2000亿、2500亿、3000亿。据了解,金茂为2020年准备了3110亿元人民币的可售资源,规模野心可见一斑。


只是让市场忧虑的是,在追求规模增长的同时,金茂能否处理好规模、利润、现金流三者之间的关系,重新回到均衡发展的优等生行列?


(编辑:于思洋


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