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天房混改进行时 五折卖地与仅430万元的归母净利

原作者: 刘满桃 |原发: 观点地产网

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经过两次法拍,天房集团位于天津市南开区迎水道北侧土地使用权终于在9月1日成功拍出,成交价为15.7亿元。


这个成交价却是比天房集团三年前获取项目时的30.72亿元折价五成,对于仍在混改路上努力寻找突破口的天房集团来说,以亏损价出清一些涉及纠纷的项目或许也是不二选择,即使这样做的结果是业绩数据可能更加不漂亮,但这会否连带影响混改预期仍待观察。


据观点地产新媒体了解,天房集团的地产上市平台天房发展近日披露2020年上半年业绩数据就显示,2020年上半年,天房发展实现营业收入12.06亿元,归属于母公司所有者净利润为429.7万元,同比减少98.21%,不及去年同期2.4亿元的五十分之一。


自2019年4月宣布重启混改以来,几度传出战投方消息,却又几度消弭,现在天房发展可以给出的答案只有:“公司股东天房集团进行混改的进展情况公司尚未收到天房集团通知,请关注公司披露的临时公告。”


“天津地王收割机”五折卖地


说起天房集团此次二度法拍的标的——天津市南开区迎水道北侧土地使用权的过往,多少让人对其结果生出唏嘘。


事实上,如今因为专注于混改而陷入沉寂的天房集团,在数年前可是担得起“天津地王收割机”的称号。


其在2013年起就在逐步加大土地购置力度,尤其在2013年9月,以及2015年至2016年几个时段,天房更是多次拍下天津总价地王或创下天津拿地单价新高,风头一时无两。


来源:观点指数整理


虽然火热的房地产行业在2016年迎来了调控政策,2017年,全国更是有超过数十个城市颁布了百余次房地产调控政策,但天房大刀阔斧拿地的“惯性”冲力仍未能刹住。此次进行法拍的天津市南开区迎水道北侧土地使用权(津南苑(挂)2017-095号地块),就是其在2017年9月1日击败10家同行以30.72亿元夺得,溢价率33.6%。


根据观点地产新媒体了解,天房彼时以竞报7000平方米的棚改房面积拿下该地块,按照成交总价30.72亿元计算,成交楼面价整体粗算为4.8万元/平方米,棚改房占比约10.94%,为当年天津宅地单价地王。土地面积29427.4平方米,规划建面64000平方米,其中商业建筑面积3200平方米、住宅建筑面积60800平方米(含7000平方米棚改定向安置房和900平方米公共配套商服网点)。


而在连续几年的高歌猛进之后,天房资金供应后劲不足的问题就显现了出来。


查看项目公司天津天房卓汇置业有限公司的企业信息了解,拿到迎水道北侧地块之后两个月——2017年11月12日及13日,该公司就先后做了四次股权质押,除了其中1次出质人为三亚新天房投资发展有限公司的质押无效,其余三次均显示有效,质权人皆为平安信托有限责任公司。


2018年8月17日,天津天房卓汇置业有限公司再次进行股权质押,质权人同样为平安信托有限责任公司。


再之后,深圳市中级人民法院在2019年5月28日与2019年6月12日发布两条立案信息,原告均为平安信托有限责任公司。随后,上述项目公司收到三条股权冻结执行通知,涉及股权数额分别达到17亿元、17亿元、5亿元。


今年7月1日,广东省深圳市中级人民法院终于发布了《拍卖被执行人天津天房卓汇置业有限公司名下位于天津市南开区迎水道北侧的土地使用权的公告》,计划8月3日10时至8月4日10时期间,公开拍卖天房所持迎水道B地块土地使用权,标的评估价约为20.07亿元,起拍价19亿元。


虽然拍卖起始价相比拿地价有大幅下降,围观人数也超过8000,但却无人报价,至8月4日10时,标的流拍。


9月1日上午,迎水道B地块土地使用权迎来了第二次法拍,此次获3人报名,8939次围观,但起拍价却降到了15.2亿元。经过5次延时、11轮报价后,该地块最终以15.7亿元拍出,较起始价高出5000万元,竞得人为天津添晟企业管理咨询有限责任公司。


归母净利大缩水与百亿负债


事实上,天房连年大手拿地后造成的债务高企、现金流紧张、债务违规等风险已备受质疑,但与此同时,其地产主营业务业绩欠佳,城市布局单一,新增土储较少,造血不足等也是过往两年的主要问题。


这些种种,或许也是其混改重启接近一年半以来,仍难以取得突破的绊脚石。


天房集团地产上市平台天房发展8月27日公布了2020年上半年业绩数据,据观点地产新媒体查阅了解,2020年上半年,天房发展实现营业收入12.06亿元,同比减少60.80%;归属于母公司所有者净利润为429.7万元,同比减少98.21%,不及去年同期2.4亿元的五十分之一。


关于营业收入变动,天房发展给出的说明为,主要是公司本期结算项目较去年同期大幅减少,符合结转营业收入条件的收入减少所致。


而财务数据的下滑在它近几年报告中并不新鲜。2015年该公司录得营业收入38亿元,2016年公司营业收入35.3亿元,2017年公司营收增长近80%至63.5亿元(但是房地产业务的毛利率却下降了10.39%),2018年营收回落至34亿元,2019年营收大增至95.6亿元。2015年和2016年公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润连续两年为负数,2017年开始扭亏为盈,2019年营收大增的同时归母净利润仅约1.42亿元。


收入与盈利数据并不好看,但其现金流表现却可圈可点。


报告显示,天房发展期内经营活动产生的现金流量净额约13.68亿元,同比增长256.15%,主要是本期销售商品提供劳务取得的现金较上期大幅增加所致;投资活动产生的现金流量净额6091.06万元,同比增长743.57%,主要是本期公司转让了苏州津鑫共创置业有限公司取得股权转让款所致;筹资活动产生的现金流量净额-10.14亿元,同比减少11.78%,主要是本期借款所收到的现金较上期减少所致。


于报告期末,其库存现金、银行存款、其他货币资金合计9.94亿元,对此,天房发展也表示,本报告期末余额较期初余额增加71.51%,主要系本期销售商品、提供劳务收到的现金流量增加所致。


也就是说,支撑现金流增长主要来自房地产销售数据的表现。2020年上半年销售数据显示,天房发展(含全资、控股子公司、参股公司按权益计算)实现合同销售面积11.25万平方米,同比增加138.85%;合同销售金额为25.19亿元,同比增加123.91%。


同时,上半年,天房发展无新增土地储备。


销售同比大增,又无拿地支出,现金流看来向好,不过不能忽略的另一个数据却是,天房发展一年内到期的非流动负债高达97.69亿元,同比增加109.58%,占总资产比例达37.75%。


混改进行时


一年仅几十亿元的销售回款,目前不满10亿元的货币资金,却对应近百亿元的短期负债,而且借款所得也在同比减少,如何避免债务违约似乎仍然是天房面临的重要问题。


另外,此次法拍的迎水道北侧土地使用权也仅以拿地价的五成拍出,从中产生的亏损势必影响其全年业绩表现,混改前路仍然漫漫。


关于国有企业混合所有制改革,曾有分析指出,混改企业应进行优化布局,以发挥国有资本的优势;二是突出主业,提高核心竞争力和企业盈利能力;三是完善国企法人治理结构和市场化经营机制,结合具体实际,建立符合国情的现代企业制度,提高效率。


对于目前的天房发展混改,解决债务、债权的承继和清偿问题,以及提高核心竞争力和企业盈利能力都是迫在眉睫。还有分析指出,天房的用地归属问题非常复杂,协调成本很高,并且职工安置工作等等的推进都有很大的挑战。“天房问题是一个历史性问题,需要系统性去解决。”


其实,自2017年6月起,天津市就推出了40多家市属集团的194个国企混改项目,其中包括天房的混改项目。期间消息称,碧桂园集团、中国恒大、保利集团、融创、泰禾等均有接触“天房系”的混改项目。


目前仅有保利参与混改的消息得到公告证实。于2018年12月26日,天房发展宣布,于12月25日,天津市与保利集团签署合作框架协议,协议的签订将为新起点上建设“新天房”注入新动能,保利集团将派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的团队对天房集团实施共管。


到了2019年4月,天房发展再度披露公告称,公司控股股东天房集团拟重新启动混合所有制改革工作,并以2019年3月31日为天房集团混改基准日,选聘中介机构,开展审计评估工作。这也意味着保利集团退出了天房集团混改计划。


彼时有消息称,保利集团退出天房混改,是因为经过四个月的协商,一些政策条件看上去落不了地。但亦有不少业内认为,天房集团背后的债务情况亦是重要因素之一。


如何清除淤血,恢复生机,仍是天房需要探索的问题。


据观点地产新媒体查悉,天津国资委网站8月6日发布的混改挂牌公告显示,天房集团旗下共挂出9个公司进行产权转让,包括天津天房矿业有限公司、天津天房酒店管理有限公司、三亚天房酒店管理有限公司、天津天房建设工程有限公司、天津市房信节能建材科技有限公司、天津文化产业小额贷款有限公司、天津天房津滨新城投资有限公司、天津天房伟业物业服务有限公司、泰安天房泰岳置业有限公司。


(编辑:王星


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