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张世凯:开工大吉"拎包办公"模式将重新定义写字楼交付标准 ...

原作者: 李标 陆欣 |原发: 观点地产网

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2020年初,办公资产服务平台“开工大吉”得到了来自凯德集团的数千万融资,用于业务扩张和产品研发。


开工大吉能够获得来自凯德的投资,自然引起了市场的关注——作为一家成立仅3年的公司,其凭借着独特的商业模式迅速攻城拔寨。


2020观点商业年会,开工大吉创始人兼CEO张世凯受邀出席,并在接受观点地产新媒体采访时表示:“我们会在三年之内成为全球最大的办公资产服务公司。”


开工大吉正成为写字楼管理领域一股不可忽视的力量,背后源于首创的“拎包办公”理念。


先前,一则“我,年薪50万,被装修队耍得团团转”引起大家的共鸣,在与装修队的协调沟通上,上至身家千万的精英,下至柴米油盐的百姓都曾交过学费。


对于一家公司来说,寻找到合适、舒心的办公室是困难的。一方面是前期高昂的入驻成本,这部分成本在搬离办公室后便成了无效投资;另一方面是后续的维护与服务跟不上,公司往往在办公室打造上花费了过多力气。


“在资本寒冬里,大家一定要思考怎么节约,因为融资很难,省钱很简单。”同为创业者的张世凯从客户角度出发,设身处地思考如何才能更好地服务各个租户公司,“以租代买”的想法在他心中油然而生。


过去10年,张世凯的经历一直都在办公空间相关领域,在行业上下游沉淀与学习。他比任何人都清楚,一次性几十万的入驻前期费用投入,对于一个刚成立的公司来说是非常大的负担与压力。一旦创业失败或是搬家,这部分资金就没了踪影。


根据所需要的服务配置清单按租赁时长模式支付租金即可,在为租户减轻资金压力的同时,开工大吉保障了后续服务的维持,也提供了许多定制化的服务。


张世凯坦言,相信大量创业者不知道需要什么服务,不知道哪些服务能够真正帮助他,所以开工大吉可以通过长尾服务,更好地筛选什么样的服务可以帮助什么样阶段的企业,帮助他们成长。


开工大吉的“拎包办公”理念,在给租户提供灵活高效轻资产的办公资产解决方案同时,更为重要的是赋能写字楼,提升运营效率,提高业主的资产价值。


在这个写字楼产业链里,开工大吉不仅仅是服务租户,同时也在服务业主。


过去,租户在租下办公空间后,一般都以“办公室入驻前要进行布置装饰”为由,要求业主给租户一些免租金时间,这段免租期对于业主来说是一次损失。


根据以往记录,开工大吉定制一个拎包办公室的服务周期可以达到两周以内,提供了覆盖全空间的所有内容模块,甚至是智能设备系统。


值得注意的是,开工大吉曾创纪录地在24小时内就为客户打造了一个优质、舒适的办公区域,正是这种效率,大大缩短了业主的损失,租户尽快入驻是业主减少损失、提升招商效率的绝佳工具。


今年在特殊时期的背景下,开工大吉依然帮写字楼将实际租金提升40%以上,快速拉升资产价值。


开工大吉已经与许多开发商达成了战略合作,协助运营管理写字楼,共同提升写字楼价值,例如凯德集团更是直接选择参投,深度绑定了双方合作,肯定了开工大吉的运作模式。


张世凯表示:“凯德已经让开工大吉参与服务,双方签署了集团层面的战略合作。”


据悉,凯德仍然保持自己管理的部分,而开工大吉给楼宇管理补充了新的模块,两者是一种管理服务上的衔接与配合。在每个项目都会有驻场人员,就像五大行提供的驻场团队服务。


张世凯在访谈过程中更对众多开发商和业主发出了邀请:“当一个业主想要长期把资产价值拉高时,跟我们合作是非常轻松的选择。我们跟业主之间互相不用付费,业主只需要打开资产跟我们合作就可以了。”


目前,开工大吉已经获得来自险峰长青、梅花天使创投、36氪、新势能基金、凯德集团多轮投资,借助资本的能量,开始在全国范围内布局。


从成立到现在仅3年时间,开工大吉已经做到超过一千万平方米的服务面积;从服务对象看,有一半以上是TOP50房企,而且都是独家服务。


张世凯把开工大吉的发展迅猛,归功于市场推动和行业红利,他的目标是在3年内变成全球最大规模的办公资产服务公司。


目前,开工大吉主要运营范围集中在经济能力较强的城市,如北京、上海、深圳,“现在中国这个市场,我觉得离天花板还是太遥远了。”


张世凯把今年服务面积目标定在了2500万平方米,从3年达成1000万到1年新增1500万,已经打好基础的开工大吉,正在向更大的市场进行扩张。


“接下来是我们的规模爆发期。”张世凯决定让开工大吉下沉入驻更多城市,为更多公司和白领提供优质服务。


除了下沉外,张世凯给出的另一个关键词是“开放”——此前1000万平方米全部属于自营,他希望把开工大吉打造成一个开放平台。


以下为观点地产新媒体对开工大吉创始人兼CEO张世凯的采访实录:


观点地产新媒体:您认为疫情对行业和公司的运营影响大吗?


张世凯:疫情对整体经济冲击很大,对行业也有影响,但我们也算抓住了这一波疫情红利。因为任何一个市场的变化,都不是大家全部阵亡的这种类型,一定会有一些市场的下行红利。


我们做的就是比较迎合下行市场的产品,今年反而是增长大于风险。


观点地产新媒体:作为一家2017年成立的公司,您认为在行业里,开工大吉用什么优势来打开市场?


张世凯:地产行业而言,一个仅成立三年的公司非常年轻。


我们当时做这件事情的优势来源于以前在这个行业的沉淀,其实我的从业经历一直都在办公空间相关的领域里面,即在这个行业的上下游。


我们觉得像这种产业类的创新,如果没有足够的时间积累,很难找到一个新的切入点或者价值方向。


我们是多年的累积,奠定了能做这件事情的优势。


观点地产新媒体:最开始为什么会有想法创办开工大吉?


张世凯:从2015年开始,就有大量资本投入到联合办公等类似赛道里面,当时我们就在关注。


首先从大的趋势看,商办写字楼在所有地产里面,收益是排在稳定第一位的。因为我们知道,酒店收益一般,公寓也一般,商场时高时低,但写字楼一定是收益最好的资产。


另外一个角度,我们看到中国的城镇化还在上升通道,即还有大量的人才,包括普通的民众,需要良好的办公环境,而不是像以前那样,在工厂或者在门店工作。


最近两年,大量联办烧了很多钱,不能说全是坏处,其实也有很多好处,即让很多发展型企业、成长中的企业,享受了一些很好的办公空间产品及服务,有利于中国创新企业的成长。


我们跟联合办公是完全不同的两个物种,联合办公服务的大概是15人左右的小型公司,这类企业的办公需求更多是过渡型。


但我们的客户群体是中大型企业,包括世界500强以及华为、阿里、腾讯、字节跳动等类似的公司。


观点地产新媒体:您提出一个理念叫“拎包办公”,市场应该如何理解?


张世凯:最开始做“拎包办公”服务时,其实走过一些弯路。


在那个阶段,我们直接找到用户,告诉他办公室是租来的,没有必要花大额的资金跟精力去投入。因为一个办公室平均履约时间是2-3年,但成长得非常快,若发展得不好,那这些东西就全浪费了。


我们在创业过程当中发现,直面客户其实是不够的,所以我们后面在思考:除了给租户带来价值之外,能否给上下游带来价值?所以我们就把专注点转移到能给资产方带来什么。


用户在租楼的时候,开发商会告诉他,这栋楼可以直接不租毛坯。毛坯可能租8块钱,但现在如果选择定制“拎包办公”,交付9块钱就可以了。


在这个阶段,我们通过跟写字楼业主绑在一起,签约一栋写字楼,看房阶段就提供整个空间的规划服务,到确定要租的时候,开始真正投入。


以我们的供应链效率,从毛坯到拎包入住,平均一个星期就可以完成。如果用户自己做,需要六个月。


这中间的时间差解决了什么问题?能够让租户在更换办公室的时候,效率做到足够高,所以时间效率,是我们非常关注的。


用户在选择房子带拎包办公服务之后,最多只需要15天,就可以直接用到定制的办公室。而且整个办公室都是智能化的,我们会根据使用数据提供长期维护服务。


观点地产新媒体:开工大吉目前的发展状况以及主要布局在哪些城市?


张世凯:成立3年到现在,我们并没有烧很多钱,但已经做到了超过一千万平方米的服务面积。服务的地产公司,如果从排名看,TOP50有一半以上是我们在服务,而且都是独家。


今天可以做到这样的结果,并不是因为我们有足够多的钱去烧,而是因为市场有这样的需求,推着我们往前走。我们判断市场大趋势、红利就在于这个点,可以快速拉升资产价值。


当一个业主想要把资产价值拉高的时候,跟我们合作是个非常轻松的选择,因为我们跟业主之间互相不用付费,业主只需要打开资产跟我们合作就可以了。我们在保障资产收益增长的同时,拿掉增长上面的一部分,但对于业主来说,这是无本买卖。


我们优先在中国最核心的城市比如北京、上海、深圳落地,因为这些城市的活力比较足,对于创新落地的验证效率比较高,所以我们更多的精力放在一线城市,但从明年开始会把市场下沉到二三线城市。


观点地产新媒体:开工大吉未来有哪些规模或者目标?您觉得行业有天花板吗?


张世凯:我们会在三年内成为全球最大的办公资产服务公司,目前全球最大差不多两千万平方米,我们离他们其实已经很近了。


以现在的中国市场,那么大的供应量继续增长的话,离天花板还很遥远,我们现在连上海的5%都没有占到。


观点地产新媒体:未来上市的计划或者进一步对接资本市场的计划是怎样的?


张世凯:这个行业是非常长的赛道,我们肯定需要上一个台阶,去获取更多的资源,把这件事情做得更好。


我们希望写字楼可以快速地从毛坯时代进入到智慧楼宇时代,不断把楼宇一步一步迭代升级。只有我们这种实际服务的公司,才能帮助他们更好落地。


我们已经跳过了教育用户要用这个产品的过程,而是已经在给用户更多好产品的过程。


观点地产新媒体:许多优秀的企业都对开工大吉有投资,例如凯德,开工大吉最吸引投资者的点是什么?


张世凯:一家成立两到三年的公司,可以拿到世界顶级商业地产公司的投资,对于我们未来获取项目是很强的背书。


凯德是在非常好的点切入投资,因为从去年投资到今年,我们的增长是5倍以上,这肯定是非常好的一个投资案例了。


凯德在投完后表示:“更看重的是‘协同’,凯德只是开工大吉的一个小股东,可以实现双方互赢共进,打造新的增长点。”


观点地产新媒体:未来凯德商办会不会交到这边进行服务?


张世凯:我们已经在参与服务了,签了一个集团层面的战略合作。


凯德有自己管理的部分,开工大吉是给楼宇管理补充了一个新模块,并不是替代凯德以前原有的管理部分,所以我们能很好衔接上。


我们帮凯德补充的是那些以前管不到的80%面积,凯德自己能管到的20%面积应该是行业里面管得最好的。


以后凯德项目进来的所有租户,凯德团队都会告诉他们:我们这栋楼,提供拎包办公服务。只要用户确定选择这条方向,就是我们的团队过去服务。我们每个项目都会有驻场人员,就像五大行提供的驻场团队。


(编辑:王星


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