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雅居乐引资财务纾压 再获平安援手注资七项目

原作者: 许淑敏 |原发: 观点地产网

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平安与雅居乐之间又多了一些联络。


地产江湖中,平安作为财务投资者的角色为人熟知,尤以股权投资为甚,其为碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂等的第二大股东,而另一方面,平安实际上也一直通过项目合作的方式纾困房企,其中雅居乐便是近几年平安合作项目较为频繁的房企之一。


12月24日晚间,雅居乐公告称,于2020年12月21日及24日,雅居乐附属公司(均为公司间接全资或非全资附属公司),投资者,及有关项目公司订立有关合作文据。


据此,有关雅居乐附属公司及有关投资者将根据有关合作文据条款共同投资有关项目土地。根据合作文据的条款,投资者已同意向有关雅居乐附属公司支付合计70.51亿元,作为其各自收购股权及/或贷款诚意金。


根据披露,上述所提投资者的最终实益拥有人均为平安。而此次交易一共涉及7个项目,分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地,涉及项目总地盘面积约176万平方米。


解析各项目


从此次合作项目中逐个剖析。其中项目公司1即海南伊海荣盛房地产开发有限公司,原由海南雅诚全资拥有。根据合作备忘录,海南雅诚与投资者SJ须透过项目公司1按协定比例51%:49%共同投资项目土地1。投资者SJ 向海南雅诚支付6.73亿元作为诚意金。


该项目公司成立于2015年2月3日,所涉及项目土地位于海南省万宁市龙滚镇正门岭,覆盖地盘面积约13.27万平方米。


而项目公司2即中山市海德房地产开发有限公司,由广州凯雅世、一名独立第三方及中山雅景分别拥有 50%、25%及 25%权益。此次广州凯雅世将向中山雅景转让其于项目公司2的50%股权,其后由中山雅景将该股权转让予投资者 SJ。


于上述转让后,中山雅景、独立第三方及投资者 SJ 将按 25%:25%:50%的比例持有项目公司2股权。投资者 SJ合计支付15.62亿元。


而该项目公司则成立于 2003 年 10 月 21日,涉及项目土地,位于广东省中山市火炬开发区宫花村,覆盖地盘面积约17.35万平方米。


另外,项目公司3a由廸扬及卫中分别拥有69.7%及30.3%权益,且项目公司3b由项目公司3a全资拥有。其中,项目公司3a指扬州雅昊商务管理有限公司,项目公司3b指扬州雅悦房地产开发有限公司,均于2019年成立,都是雅居乐间接全资附属公司。


根据合作协议,廸扬须向句容雅居乐转让其于项目公司3a的27.06%股权连同相关股东贷款。卫中须向句容雅居乐转让其于项目公司3a的11.77%股权即相关股东贷款。此后,句容雅居乐其后须向投资者SJ转让自廸扬及卫中取得38.83%股权及所涉及股东贷款。


最终,廸扬、卫中及投资者SJ须透过项目公司3a及项目公司3b按协定比例42.64%:18.53%:38.83%共同投资及开发项目土地3。投资者SJ已同意于先决条件达成后三个工作日内向句容雅居乐支付总金额11.51亿元。


涉及项目土地3的综合用途物业开发,包括地块编号 G05、G08、G09 及 G10,位于中国江苏省扬州市江都区四幅土地,覆盖地盘面积约24.6万平方米。


项目公司4为广东新美居房地产发展有限公司,原由番禺雅居乐全资拥有。此次合作,番禺雅居乐及投资者AC通过项目公司4按协定比例51%:49%共同对项目土地4进行投资。投资者AC已同意向番禺雅居乐支付9亿元作为诚意金。


项目土地4包括九幅土地,位于广东省清远市清城区民安路及连江西路交界处,即地块编号0056855、0056849、0056857、0056864,0056868、0056876、0056881、0056885及0056860的综合用途物业开发,覆盖总地盘面积约16.67万平方米。


项目公司5原由山东雅齐及一名独立第三方分别拥有96%及4%权益。根据合作协议,山东雅齐须向投资者AH出售项目公司5 47%股权连同有关股东贷款,且山东雅齐与投资者AH须透过项目公司5按山东雅齐与投资者AH协定比例49%:47%共同投资项目土地5。投资者AH已同意向山东雅齐支付金额16.9亿元。


上述项目公司5指天津雅逸房地产开发有限公司,于2017年12月6日成立,并为雅居乐间接非全资附属公司,涉及项目土地5包括七幅土地,位于天津市宝坻区,即地块编号2018-047、2018-048、2018-049,2018-050、2019-039、2019-040、2019-041的综合用途物业开发,覆盖总地盘面积约49.39万平方米。


项目公司6为巩义雅居乐置业有限公司,于2018年3月12日成立,由河南雅同及一名独立第三方分别拥有72%及28%权益。此次河南雅同须向投资者AH出售项目公司6的35.28%股权,且河南雅同与投资者AH须按河南雅同与投资者AH协定比例36.72%:35.28%共同投资项目土地6。投资者AH向河南雅同指定银行账户支付6.9亿元作为诚意金。


该项目包括十四幅土地,位于中国郑州市巩义市白沙片区,即地块编号2018-143、2018-144、2018-145、2018-151、2018-140、2018-141、2018-142、2018-150、2018-152、2019-030、2018-146、2018-147、2018-148及2018-149的综合用途物业开发,覆盖总地盘面积约49.21万平方米。


据公告显示,项目公司7为惠州市仲元实业有限公司,于2009年12月23日成立,原由深圳雅生拥有70%权益及由三名独立第三方拥有余下权益。此次深圳雅生须向投资者SJ转让其于项目公司7的49%股权连同有关股东贷款一切权利、业权及权益,且深圳雅生与投资者SJ须透过项目公司7按协定比例21%:49%享有项目公司7权利及权益。投资者SJ已同意向深圳雅生支付总金额3.85亿元。


项目7涉及两幅土地,即地块编号ZK9-09-01及ZK9-05-01Z,位于广东省惠州市仲恺高新区 9 号小区,覆盖总地盘面积5.54万平方米。


此次雅居乐进行合作的项目跨越的年限也较长,甚至还包括于2006年8月成立的广东新美居房地产发展有限公司,即上述的项目公司4,最新的一个项目也是雅居乐于2019年拿的。


另一方面,雅居乐对于资金的渴求程度可见一斑。如项目公司6的合作协议中所要求的,投资者AH已同意于所有条件达成后,惟无论如何不迟于2020年12月30日,向河南雅同指定银行账户支付6.9亿元。


此外,大多数合作协议也提及,在所有先决条件后三个工作日或者五个工作日内支付金额。


细究合作意图


不难发现,虽有部分例外,但大部分项目公司仍由雅居乐自身占据主导权。根据新规,作为险资的平安是不能直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅。


按照平安以往的操作手法,其只会以财务投资者的身份介入项目地块,不会参与具体操盘。


至于雅居乐,引入平安便是引入了“活资金”。加之此次合作当中有些项目亦处于亏损状况,


根据公告所披露的,项目公司3a于截至2019年除税前净亏损约540万元。


此外,项目公司6于2020年6月30日未经审核资产净值为约7070万元。截至2018年、两个财政年度,项目公司6除税前净亏损约480万元、970万元。


公告显示,项目公司6交易所得款项净额拟用作雅居乐一般营运资金及其日后业务发展。可见平安资金注入的重要性。


雅居乐方面也表示,订立合作文据有利于公司及股东整体利益,乃因此举可分散集团财务风险,有助于集团满足其物业项目开发营运资金需求。


其表示,合作文据项下拟进行交易有利于短期及长期优化集团资产,进而实现集团利益最大化,另外也可令截至2020年12月31日止年度的现金流量增加,预期出售合作文据项下拟进行项目溢价可能有利于改善截至2021年12月31日止年度的财务状况。


2020年半年报显示,雅居乐财务状况并不算理想。依据当前“三道红线”的划分标准,雅居乐踩中两条,为橙档房企。其资产负债率为76.26%、将永续债计算在内的净负债率为114%,另外1.15的现金短债比其实也比较接近第三条红线。


截至2020年6月底,雅居乐负债规模达2301.66亿元,其中,有息债务989.4亿元,将于一年内到期的有息债务为403亿元,短期债务占比为0.4。


而且其经营活动现金流量净额于2019年为-145.51亿元,直至今年才转正流入,于2020年上半年为75.21亿元。


临近年关,雅居乐再次拉来平安这一援手,优化报表的作用应该最为明显。70.51亿元的资金流入,同时又不影响项目发展。


事实上,雅居乐采用这样的方法已有多次。于2019年12月,其同样通过引入中国平安合作惠州白鹭湖开发的7宗地块,当时雅居乐表示,订立合作协议对公司及股东整体有利,原因是此举可分散其财务风险。当时预期完成后,将会录得估计收益约7亿元。


更早之前的2018年12月,雅居乐也与平安达成合作协议,平安旗下深圳喻创公司出资9.88亿元,收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权。


今年双方亦早有交集,雅居乐联合平安不动产底价38.8亿元拿下了中山市一宗商住用地,楼面价约为4221.9元/平方米。


另据观点地产新媒体统计,经过上述多次引资,雅居乐与平安合作的土储总面积达318万平方米,而除了具体合作开发的中山地块,雅居乐与平安这几次的合作,就累计获得资金支持超百亿元。


至于此次,雅居乐亦有提到,合作文据项下拟进行交易有利于加深及加强集团与平安之间策略合作。


“隐形地主”平安与雅居乐续写了三年的故事,未完待续。


(编辑:王星


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