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潮水退去后 中小型房企以何靠岸?

原作者: 童洁 |原发: 时代在线

放大 缩小

2020年是特殊的一年,由于疫情的冲击,房地产行业在跌跌撞撞中前行。难熬的一年终于过去,从克而瑞、亿翰各数据机构陆续发布的榜单来看,行业的分化还在加剧,龙头房企仍然地位稳固,销售规模持续增长,中下游房企却面对着种种难题。


尤其是随着市场资源向优势企业集聚,“房住不炒”成为近些年政策主基调,前有“三道红线”,后有赶在2020最后一天央行发布的“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”五档标准,对各房企的财务状况、产品力、精细化运营能力提出了更高要求。


在此环境之下,那些位处百强左右的房企处境尤为艰难,中小规模房企如何获得长足的发展空间也成为值得整个行业去思考的问题。


和昌集团是这些房企中的典型代表之一。以克而瑞统计数据为参考,2018年2020年,和昌一直在百名左右徘徊,2018年排名较为靠前,流量金额排名第83位,2019年排名第122位,2020年,其全口径销售额为,排名第119位。


排名变化体现的是和昌发展思路的转变。可以看到,最近的两年,不论在排名还是规模的冲刺上,和昌与几年前的自己,以及其他众多同等规模的房企相比都有所不同。充满不确定性的市场中,低调和沉稳就是和昌应对行业周期更迭的方法。


旧改“破局”


2003年和昌起源于郑州,2010年起,和昌开始大力开展全国化布局进入快速成长期,在深圳、东莞、杭州、苏州、南京、合肥、郑州、青岛等城市均有项目布局。近年来行业增速逐步放缓,和昌也在有意识的调整战略,据悉,其目前的战略布局为3+X,即华东、华南、华中三大区域加一个单独的第四大区。


对于和昌而言,中原城市群、长三角、粤港澳大湾区的市场特征各不相同,各有侧重,相互之间能够形成差异化发展,且三个区域均为重点战略区。


以华南区域为例,2019年,和昌做了几个重要的决定,其中之一是成立三大区域,另一个重要的决定则是将总部从北京搬迁到深圳。起初,外界并不理解和昌总部搬迁的意义,外界甚至有一种声音称之为“南逃”。


但彼时不同区域和城市之间已经存在明显的差异,华中和华东或市场乏力或由于土地出让和销售政策限制利润空间狭小,而大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,逐渐在国家发展大局中占据重要战略地位,房地产市场也更具活力。


不仅如此,就目前和昌对外发布的数据来看,其在大湾区持有资源总规模约300万平,预期总货值接近700亿元。毫无疑问,大湾区是其关键的“粮仓”,而深圳又是房企们必争之地,和昌及时将总部迁至深圳,能够助力其布局大湾区,也是适应了市场的需求。


来到深圳,和昌对于如何破局未来也有了更加清晰的思路。有别于其他城市群,因为土地资源极度紧张,城市更新一直是大湾区盘活存量资产、释放优质土地资源的重要途径,也成为众多外来房企获取湾区优质土储的一种重要方式。


和昌选择以城市更新的方式破局切入大湾区,其中具有代表性的项目是深圳和昌o拾里花都项目,该项目为总体量约150万平的城市综合体,涵盖了住宅、公寓、商业等业态。去年11月,该项目已完成一期回迁选房,计划于今年年中正式面世。


和昌·拾里花都将为和昌带来丰厚的回报,这亦是追求稳健的和昌最为重视的指标。据悉,保守估算,每年拾里花都项目将为和昌贡献至少约50亿的业绩,整个项目的总货值超过350亿元。


和昌机会


在房地产行业发展从土地红利模式,走向精耕细作时代的今天,还有一个难题横在规模不占优势的中小型房企面前,那就是如何在特定的细分市场中培养核心竞争力,或者积极拓展房地产价值链各环节及相关领域,以获得新的收入来源和利润增长点


和昌已经找到了解题的方向,第四大区或是关键所在。和昌第四大区是一个专攻产城融合的合作开发平台,产业合作开发也是很多房企正在或期望去实现转型的方向,但是实操起来困难重重。


一方面优质土地资源获取条件越发严苛,政府对于项目的批复也更谨慎务实,房地产企业的运营实力与产业开发经验缺一不可;另一方面,产业项目的运营难度较大,资金沉淀问题严重,若处理不当,易成为中小型房企的“包袱”。


此前,和昌牵手郑州航空港兴港投资集团合资组建的兴瑞实业旗下的兴瑞地产板块,成立于2013年,陆续已有兴港和昌o盛世城邦、兴港和昌o凌云筑等多个项目入市与交付。


其中兴港和昌o云庭项目,位于合肥,去年10月首开入市,从拿地到开盘仅6个月,首开破3亿,精准踩住了合肥今年的市场上行周期,表现出了极高的投资水平和开发能力。兴瑞地产业务范围也不止局限于住宅,还有产业园区、片区开发、民生工程、不动产开发等,也涉足生物医药产业园等开发和运营。


换而言之,和昌的打法早已发生转变。从其过去的两三年的拿地动作能够看出,这几年来,和昌鲜少出现在公开土地市场,更多地是通过收并购、合作进行土储,及以合作开发公司举牌,主动实现自身降负债、去杠杆,投资更稳健、更重质量。


房地产政策的持续趋紧、“三道红线”下企业融资端不断收紧的情形下,和昌因为提前完成了去杠杆及投资布局的转移,财务状况稳健,应对自如。虽然表面排名微降,但更追求利润空间,否则就缓拿地、少拿地,能够在拼命追求房地产开发和销售规模的市场PK中随时刹车,也是一种能力。而且,在众多同等规模的房企还在寻求战略突破之际,和昌第四大区已经成为和昌未来发展的增长点。


业内认为,理性回归的房地产市场对企业的资金实力和运营管控效率提出了更高的考验,政策趋紧,金融环境愈发艰难,高杠杆、高负债的运营模式无法持续,竞争加剧,类似于和昌这样的中型房企,需要慢慢摸索各自独特的竞争优势,寻求破局和发展。


在当前的房地产市场环境下,将发展战略转为价值导向、稳健发展、合作共赢,摒弃对规模的过度追求,是一种明智且难得的选择。和昌过去几年主动去杠杆,提前完成了降负债和投资布局重心南移,回过头看,节奏踩得稳、踩得准。


潮水退去,房企如何成功靠岸?关于这个问题,我们将继续寻找典型房企的破局案例。


(编辑:王星


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