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碧桂园服务收购蓝光嘉宝 物管行业最大并购案落锤

原作者: 卓如 |原发: 蓝鲸房产

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物管行业最大交易额并购案落锤。


2月25日晚间,蓝光发展(600466.SH)发布公告称,公司下属子公司蓝光和骏拟转让其持有的蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.6203%的股份。在此之前,碧桂园服务、蓝光嘉宝服务双双宣布停牌,称拟进行可能构成须予公布的交易的内幕消息。


虽然彼时未得到双方的确认,但最终物企圈地已进入了寡头合纵连横的时代。在这场“双赢”的合作里,作为处于风口行业且极具增长潜力的蓝光嘉宝选择卖身,不免让人充满了疑问。


蓝光嘉宝“卖身”之谜


据蓝光方面公告,2月23日,公司及下属子公司蓝光和骏与碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份。


据披露,本次交易总价暂估为人民币48.465亿元,对应蓝光嘉宝每股42.1105元。交易完成后,蓝光嘉宝将不再纳入上市公司合并报表范围。


令业内迷惑的是,作为如今的风口行业,物管行业在资本市场享有高估值,而在2020年,蓝光嘉宝在11个月内并购了17家公司,成为是年当之无愧的“并购之王”。在增长强劲,资本市场看好的背景下,蓝光嘉宝选择此时卖身,令人惊叹不已。


蓝光发展给出的理由是,本次交易有利于增加公司现金流,促进其核心业务的经营和拓展。同时,其亦表示,本次交易预计产生的利润将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。


也就是说,蓝光嘉宝此次“卖身”与母公司的现金流不无关系。蓝光发展2月8日公布的数据显示,2020年度其实现营业总收入455.91亿元,同比增长16.32%;归属于上市公司股东的净利润35.09亿元,同比增长1.46%,其2018和2019年净利增速分别为62.91%和55.53%,


而在现金流方面,截至2020年三季度,蓝光发展总资产2329.62亿元,总负债1861.38亿元,其中流动负债有1444.44亿元,主要为一年内到期非流动负债,短期负债合计308.77亿元,而其货币资金仅有249.33亿元,现金短债比为0.8,短期偿债压力较大。


同时,截止2020年末,蓝光发展资产负债率为82.23%,净负债率92.93%,剔除预收款后的资产负债率为73.65%。在证监会的融资新规中,蓝光发展踩中了“两道红线”。


降杠杆的压力下,蓝光发展就开始出售旗下资产。2020年10月,蓝光发展将旗下迪康药业100%股份全部卖出,作价9亿元。


碧桂园服务“鲸吞”


吞下蓝光嘉宝之后,碧桂园服务成为了国内合约管理面积最大的物业公司。


数据显示,截止到2020年12月30日,蓝光嘉宝服务的管理服务合约面积达2.1亿平方米,在管面积约1.4亿平方米。而碧桂园服务的合同管理面积截至2020年6月底为7.46亿平方米,收费管理面积约为3.2亿平方米。如此算来,收购完成后。碧桂园服务的合同管理面积应该已突破10亿平方米。


招银国际认为,收购蓝光嘉宝对碧桂园服务具有积极意义。战略方面,可以填补碧桂园服务地域布局的空白,其在西南地区的管理面积仅占公司总管理面积的3%。蓝光嘉宝则在西南地区具备强大资源,该公司约60%的管理面积是在该区域。


财务方面,如假设100%股权收购,则该收购将使碧桂园服务2021和2022净利润提高20%。此外,两家公司盈利能力相近,利润率摊薄的可能性较小。估值方面,碧桂园服务现价为2022年预测市盈率的28倍,而蓝光嘉宝为5.4倍,收购有助于价值提升。从资产负债表来看,碧桂园服务有足够的现金来支持100%的股权收购。


除了规模之外,蓝光嘉宝的外拓能力和增值服务也是碧桂园服务所看重的。作为物业企业增加收入和转型升级的路径选择,近年来,具备巨大市场空间和利润空间的增值服务,已然成为越来越多物业企业探索的重点方向。


碧桂园服务曾在去年年中业绩会上表示,增值服务是未来要努力的重点方向,未来该部分收入占比能翻1-2倍。“如果说物业服务是万亿级蓝海的话,那么增值服务是10万亿级蓝海,碧桂园服务目前才刚刚起步。”


而从财务数据上来看,截至去年上半年,碧桂园服务的增值服务营收占总收入约两成;同期,蓝光嘉宝服务增值服务收入(包括咨询服务和社区增值服务)占比超过四成,是前者的两倍。蓝光嘉宝服务的增值服务主要有两块,分别是咨询服务和社区增值服务(商品销售及其他)。2020年上半年,这两项收入约4.94亿,占总收入42.33%。截至2019年12约30日,其增值服务收入9.6亿元,占比45.74%。


而在今年2月18日,蓝光嘉宝服务发布公告称,截至2020年12月31日,未经审核总收入较2019年同比增长30%,增长主要得益于在管建筑面积的增加及社区增值服务收入的大幅增长。


具体来看,2020年下半年,商业物业管理及经营服务、房屋经纪、拎包入住服务及广告服务等方面业务大规模提升。2020年下半年未经审核增值服务收入较2019年同比增长60%,2020年全年未经审核增值服务收入较2019年同比增长35%。其增值服务增长潜力可见一斑。


同时,蓝光嘉宝的外拓能力也较为强劲。截至去年12月30日,蓝光嘉宝服务合约面积已达2.1亿平方米,在管面积1.3亿平方米,且75%规模由第三方提供。而截至2020年6月30日,碧桂园服务大部分面积来自关联公司,约27%的规模来自第三方。


于双方而言,这场各取所需的合作是场“双赢”,但要将两家企业文化不同的公司进行融合并非易事,个中曲折唯有自知。


(编辑:王星


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